房屋买卖合同纠纷限购政策已出台，房价已贬值，给原告造成重大的经济损失，为此提起诉讼_

案例还原

原、被告双方于2016年7月8日在佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司的介绍下签订《房地产买卖合同》，约定由原告向被告出售位于佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园15栋1单元1501房的房屋，总楼价200万元。定金20万元买方需在2016年7月8日支付给卖方，但被告在签订合同后迟迟未向原告支付定金。期后，原、被告于2016年9月10日签订《补充协议》，约定被告必须于19个工作日将原告所需赎契金额存进该房产的所属银行的按揭账户，被告未能按期限存款，则原告有权解除合同，并要求被告赔偿成交价的10%的违约金。至今，被告未按约定支付款项，耽误原告的卖方时机，现限购政策已出台，房价已贬值，给原告造成重大的经济损失，为此提起诉讼。

原告：唐翠霞，女，1981年3月8日出生，汉族，住广东省雷州市。

被告：周志强，男，1978年8月18日出生，汉族，住广东省肇庆市广宁县。

第三人：冯镜成，男，1982年4月2日出生，汉族，广东省广宁县。

第三人：丁柏言，男，1980年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。

原告唐翠霞与被告周志强房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年11月1日立案后，本院依法追加冯镜成、丁柏言作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2017年1月3日和2017年1月23日两次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人谭斌、被告的委托诉讼代理人梁文杰到庭参加了两次庭审，第三人丁柏言到庭参加了第二次庭审，第三人冯镜成经本院传票传唤，没有到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年7月8日签订的编号为000188的《房地产买卖合同》；2.被告向原告赔偿20万元违约金；3.本案的案件诉讼费由被告承担。

事实和理由：原、被告双方于2016年7月8日在佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司的介绍下签订《房地产买卖合同》，约定由原告向被告出售位于佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园15栋1单元1501房的房屋，总楼价200万元。定金20万元买方需在2016年7月8日支付给卖方，但被告在签订合同后迟迟未向原告支付定金。期后，原、被告于2016年9月10日签订《补充协议》，约定被告必须于19个工作日将原告所需赎契金额存进该房产的所属银行的按揭账户，被告未能按期限存款，则原告有权解除合同，并要求被告赔偿成交价的10%的违约金。至今，被告未按约定支付款项，耽误原告的卖方时机，现限购政策已出台，房价已贬值，给原告造成重大的经济损失，为此提起诉讼。

被告辩称，1.房屋真实买方是冯镜成。2.被告已按约支付定金。3.被告已准备为原告进行涂销抵押，但原告得知楼价上涨后，拒绝办理涂销抵押，拒绝告知被告相应还贷账户，原告已构成违约。4.原告在补充协议履行期间，被民生银行追讨债权，案号为（2016）粤0605民初18638号案，按补充协议第3条约定，补充协议应当无效。5.原告与被告签订买卖合同后，未经被告同意，于2016年11月将房产另行转让，已构成一房二卖的违约行为。合同履行期间，被告已按约定履行义务，原告存在违约行为。6.由于被告不是买方，故无权表示是否同意解除合同。被告不需支付违约金。如法院认定被告是合同相对方，被告不同意解除合同。

第三人丁柏言陈述意见，第三人冯镜成是涉讼房屋买受人，冯镜成同意继续履行合同，并没有做出不购买房屋的意思表示。2016年10月5日，冯镜成和被告已向原告发过短信，2016年10月5日已是补充协议约定的最后还款期限，询问原告是否去银行还贷，原告没有回复，其后收到起诉状。

第三人冯镜成经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：

1.原告提供的提前还款申请书没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。原告提供的BANCS存款历史交易明细清单有被告提供的佛山市南海区房产查询证明佐证，涉讼房屋原有的抵押已涂销，证明涉讼房屋的抵押贷款已结清，本院对该事实予以确认。

2.被告提供的银行同意贷款通知书没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。被告提供的授权委托书虽有原件核对，但被告和第三人均不能举证证明原告已收到并知悉该授权委托书，本院对被告据此主张房屋买卖合同原告的相对方是冯镜成的证明内容不予确认。被告提供的定金收据有原件核对，且丁柏言确认收到定金，本院对其真实性予以确认。本院对丁柏言出具的情况说明结合丁柏言在诉讼中的陈述予以综合分析。经纪方出具的情况说明属于证人证言的范畴，应出庭接受质询，本院对其证据效力不予确认。

3.原告和被告对第三人丁柏言提供的手机微信照片和解除委托协议书真实性无异议，本院对其真实性予以确认。

4.本院出示的（2016）粤0605民初18638号民事判决书与本案无关，本院不予采纳。

涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园15栋1单元1501房，原登记权利人为原告唐翠霞，已办理房地产权证。2017年1月3日查询该房地产权证已于2016年11月11日注销，变更为另一房地产权证。

2016年7月8日，被告（买方）、原告（卖方）和佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合约》，约定买方购房涉讼房屋，物业成交价为2000000元。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，逾期未超过十个工作日的，违约方每日按总成交价的1‰支付违约金；逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限。定金200000元，买方应在2016年7月8日支付给卖方。赎契出资方：卖方。卖方应在签订合同后10个工作日内向抵押银行申请提前还贷并在银行发出还贷通知之日起10个工作日内一次性还清贷款。买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后10个工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。余款1800000元由买方向银行办理按揭贷款，买方须在合同签订后10个工作日内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行的账户。若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。买卖双方于签订合同后5个工作日内公证委托经纪方交易服务人员办理该物业交易之一切手续。合同“其他约定”处以手写字体载明：双方协商同意：1.垫支款项由卖方协助买方向第三方借款，借款利息、手续费由买方支付；2.买方有权指定第三方作为该物业的产权人，以同意贷款书为准；3.定金款项由卖方支付给垫支方保留，于领新证当日支付给卖方。

2016年7月8日至2016年9月10日，原告将涉讼房屋的房地产权证原件交付丁柏言持有。

2016年8月5日，广州市萝岗公证处出具公证书，确认原告于当日委托丁柏言代为出售涉讼房屋，并将售房款汇入指定的丁柏言账户，代为办理房产过户相关手续；若买方以按揭方式购房，代为协助买方办理房屋的银行按揭手续；代为办理房屋抵押贷款的提前还款、涂销抵押等手续。

2016年8月10日，丁柏言出具收据，确认代原告收到经纪方于2016年7月8日代为收取买方支付的定金20万元。

2016年9月10日，原告、被告和李功望代表佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司签订《补充协议》，约定被告在19个工作日内将原告所需赎契金额存进该房产的所属银行的按揭账户，原告专用于该房产的赎契还款事项。若被告未能按期限存款，则原告有权解除合同，并要求被告赔偿成交价的10%作为违约金。在期限内如该房产有法律纠纷、查封等法律因素，则本协议无效，双方另行协商处理。

2016年10月1日，原告提出要解除与丁柏言的委托。丁柏言询问原告是否与被告解除了买卖合同，原告回复已与被告主张不交易买卖。

2016年10月8日，原告曾向被告和丁柏言协商解除合同，但未能达成一致意见。

2016年10月27日，原告向涉讼房屋的贷款银行支付还贷款。原告在诉讼中确认该款项来源为涉讼房屋现登记权利人向原告支付的款项。

原告陈述，原告于2016年10月20日后与房屋现登记权利人协商房屋买卖事宜并于2016年11月初签订房屋买卖合同。

本院认为，关于原告和被告签订的《房地产买卖合约》（下称涉讼合同）原告的合同相对方的问题，本院认为被告是合同相对方，理由如下:第一，涉讼合同载明买方为被告，落款处买方签名为被告本人，被告没有举证证明向原告披露其代冯镜成签订合同，且被告在诉讼中披露受冯镜成委托后，原告在诉讼中明确选定被告为合同相对方。第二，丁柏言于2016年8月5日才获得原告的授权，其实丁柏言已知悉原告和被告已于2016年7月8日签订涉讼合同，且委托丁柏言是为履行涉讼合同，丁柏言在获得原告授权前收取冯镜成委托被告签署涉讼合同的委托书，该行为未向原告报告且未经原告确认的情况下，对原告没有拘束力。第三，2016年9月10日，原告和被告签订《补充协议》及2016年10月1日原告和丁柏言就解除委托的信息来往均显示在合同履行过程中，原告一直认为被告是合同相对方，丁柏言也没有向原告报告冯镜成是合同相对方的事宜。第四，买方有权指定原告将涉讼房屋过户至指定案外人名下不能视同原告认可合同相对方变更为案外人，物权行为和债权行为应予区分，原告根据合同约定向被告指定的第三人履行合同义务，不能履行的法律后果及合同权利义务仍由被告承受。综上，涉讼合同原告的相对方是被告，本院对被告和丁柏言主张合同相对方是冯镜成的意见不予采纳。

原告和被告签订的涉讼合同及补充协议关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，合法有效。被告没有举证证明涉讼房屋在履行期限内有法律纠纷或权利限制情况，被告关于补充协议未生效的意见，本院不予采纳。合同约定“定金款项由卖方支付给垫支方保留，于领新证当日支付给卖方”，原告委托丁柏言收取购房款，丁柏言确认已收到买方支付的定金20万元，原告主张未收到定金20万元故被告构成违约的意见，没有事实依据，本院不予采纳。至于丁柏言作为受托人在履行委托合同过程中是否及时报告或转交定金款，是丁柏言和原告之间的委托合同关系应予处理的相关事宜，不影响买方已向原告履行定金支付义务的事实。买卖双方约定被告应于2016年9月10日后19个工作日内将赎契款存进涉讼房屋按揭账户，原告没有举证证明向被告提供了抵押银行的账号，被告也没有举证证明向原告提出提供抵押银行账号的通知。双方对合同在补充协议签订后至2016年10月8日前没有履行均有过错。原告于2016年10月8日单方提出解除合同时并无合同解除权，原告在并无合同解除权的情况下将涉讼房屋另行出售予案外人，已构成违约。由于涉讼房屋已变更登记至案外人名下，未有证据显示案外人同意配合原告履行合同，涉讼合同至庭审终结时不具备实际履行的条件，原告虽没有单方解除合同的权利，但涉讼合同关于房屋买卖事宜的约定因不具备实际履行的条件，应予解除为宜。原告对涉讼合同的解除负有责任，原告主张被告赔偿20万元违约金，本院不予支持。

第三人冯镜成经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：

一、解除原告唐翠霞和被告周志强于2016年7月8日签订的《房地产买卖合同》关于房屋买卖事项的约定；

本案受理费减半收取计2150元（原告已预交），由原告唐翠霞负担。

原告、被告和冯镜成如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省