近年来，笔者在北京地区参与承办了一些因农村宅基地被“腾退”而引发纠纷的案件。在处理此类案件过程中，笔者发现法院在审判实践中尚存在诸多值得商榷的问题，致使一些案件的当事人打了几年的官司，也获得了胜诉，但其合法利益仍然长期无法得到真正实现。究其根本，笔者认为主要是目前我国并没有颁布相关的法律、法规对“腾退”本身进行解读与规范，北京市也没有出台相关的《管理办法》，导致在“腾退”过程中，无法可依，许多权利人的合法权益被严重侵害。
为了能够正确认识并有效处理因“腾退”而引发的各类纠纷案件，必须要对“腾退”的法律本质进行深入思考及研究。为此，笔者将结合自身的办案经验，就此类案件在审判实践中经常涉及到的几个重要法律问题逐一进行分析。
一、“腾退”的本质特征
所谓的“腾退”并非法律用语，在我国现行法律体系中也是找不到任何相关明确规定的。且据笔者所见，“腾退”仅为北京地区所独有，与其他各地盛行的“新农村建设”有异曲同工之效。从“腾退”的表现形式来看，通常有几个主要步骤：首先，由村集体即村民委员会组织召开村民代表会议，以通过会议表决的方式确定《腾退安置补偿方案》及实施细则；其次，以村民委员会的名义向本村村民发放《致被腾退人的一份信》，告知腾退的相关具体事宜；最后，由村民委员会委托的开发公司作为腾退人与被腾退的村民签订《腾退安置补偿协议》，腾退其合法使用的宅基地并拆除地上房屋，给予被腾退人货币补偿并准许其以较为低廉的价格按照“购房指标”回购相应套数的安置楼房。综上，笔者认为“腾退”究其本质就是农村集体土地上的房屋拆迁。
结合实践，笔者认为“腾退”主要具有以下几个特点：1、在“腾退”中通常是由村民委员会充当腾退人的角色，以形式上村民自治的方式（一般为召开村民代表会议）通过《腾退安置补偿方案》及实施细则，并贯穿整个腾退过程；2、被腾退人一般是宅基地的合法使用权人或宅基地上房屋的产权人，但在实践中，村民委员会拥有确认宅基地合法使用权人的“巨大”权力，其出具的“宅基地确认单”是开发商、拆迁实施单位乃至法院都认可的有效凭证；3、补偿名目繁杂且缺乏足够的透明度，如实践中常见的“大病困难补助”、“经营损失补助”等，其具体认定缺乏统一的标准；4、纠纷易生，且种类繁多，例如，有些是受到历史及传统户籍制度等因素影响，致使有些集体经济组织成员名下登记有多处宅基地，侵害了其他家庭成员本应享有的宅基地使用权，也存在相当数量的因集体组织成员之间“换房”、“换地”造成的登记与实际占有使用不一致的情况，从而引发纠纷矛盾；5、“腾退”过程缺乏有效监管，违法情况十分普遍，且维权难度较高；6、《腾退安置补偿协议》的签订不规范，主要体现在：协议内容不规范，多表现为权利义务表述不具体，不准确；签订的形式不规范，多表现为作为腾退人的开发公司不盖章等。
二、“腾退”中较为典型的两类案件的审判实践分析
1、涉及家庭成员共同财产分割的案件
此类案件发生背景多是家庭成员共同居住在同一块宅基地上，通常，这一宅基地最初都是审批给父母作为建房使用的。父母将房屋建成后，家庭成员（主要是子女与父母）在长期的共同生活居住过程中，多由子女出资将原有房屋进行了翻建、改建及扩建。这里存在三种情况。其一，一些子女据此重新申请了“建房施工许可证”，取代父母成为了宅基地新的合法使用权人，也成为了“腾退”时签订《腾退安置补偿协议》的一方主体（即被腾退人），从而因为腾退补偿问题与父母产生纠纷；其二，重新出资建房的子女并未申请或申请未被批准成为新的宅基地使用权人，因此只能由父母作为被腾退人与腾退人签订《腾退安置补偿协议》，由此引发纠纷。除此之外，还有一种情况是父母双方或一方在“腾退”前（一般是指公告发布前）已经去世，其子女之间、子女与在世父母之间就遗产继承与补偿利益分配问题产生纠纷。
上述几种情况在此类纠纷中最为常见，其主要涉及的法律关系有二，一为分家析产，一为继承。在处理此类纠纷案件时需要注意以下两点：（1）明确具有法律效力的“建房施工许可证”（即宅基地使用权的批示，不同区县名称不同）中确定的宅基地使用权人很重要，因为通常只有宅基地的合法使用权人才有权力签订《腾退安置补偿协议》；（2）出资翻建、改建、扩建房屋的出资证明，此类是确定共同财产份额进而确定享有补偿比例的关键证据。此处笔者建议，为了避免在“腾退”过程中出现上述纠纷，家庭成员应根据实际情况，尽早进行析产，明确财产权属及各自的份额，“腾退”时可分别签订《腾退安置补偿协议》，最为有效的避免自身的合法财产权益受损。
2、非本集体经济组织成员购买村民宅基地上的房屋或宅基地，卖方为了获取“腾退”利益，主张买卖协议无效引发的纠纷案件。
实践中，由于“腾退”本身意味着巨大的经济利益，远远高于村民当初“卖房”时所收取的房地款，因此，遇有“腾退”时，许多当初卖房的村民纷纷将买方起诉到法院，主张买卖房屋的合同无效，意图重新取得拆迁利益。鉴于我国现行法律法规禁止集体经济组织之外的成员购买该集体经济组织成员的宅基地，因此法院在处理此类案件时往往会认定房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效。而根据相关法律规定，合同无效的直接后果就是合同双方之间负有相互返还的义务，也就是说买方需将宅基地连同地上房屋一同返还给卖方，而卖方只需将房地款返还给买方。
结合北京地区的司法实践，法院通常从维护交易稳定出发，认为卖方单方“反悔”有悖诚实信用原则，因而，从公平合理角度出发认定卖方对购房协议无效应负主要责任，在对拆迁利益进行分配时，采取所谓“三七开原则”，即卖方分得拆迁利益的三成，买方分得拆迁利益的七成。
此种审判原则虽无明确的法律依据，但在北京地区各级法院系统已经基本统一，其审判依据主要有以下几点：（1）当初卖房时房屋价值是较低的，现如今房价居高不下，如果仍以当初的购房款作为基数返还给买方，对买方是不公平的；（2）卖方之所以主张合同无效，其根本原因在于“腾退”使得宅基地及地上房屋价值成倍增长，在巨大利益驱使之下，卖方以违反法律规定为由，单方撕毁原来双方自愿建立的契约，虽于法有据，但却背离了诚实信用原则，理应由其承担一定的责任，维护交易的稳定性；（3）买方购买宅基地房屋时大多是为了自身居住，虽不存在购房投资的打算，但在此后房屋市场价格较低的相当一段时间里，许多买方因有房居住而放弃了购买其他房屋包括商品房的机会，相比当今房价居高不下的大环境，其购房自住亦是投资，如果令其将已购房屋返还给卖方，而仅以获取当初的购房款作为对价，事实上导致其很有可能因无法承受高房价而再次失去拥有自己产权房屋的机会，也抹杀了其当初支付的购房款所对应的升值部分利益。
法院的考虑不无道理，但是笔者认为，这种做法仅从公平交易及诚实信用的角度照顾了买方利益，却偏离了“以事实为基础，以法律为准绳”的审判原则。尽管卖方缺乏诚信，单方撕毁协议，但这不应成为法院据此认定卖方应对协议无效负主要责任的理由及依据。因为双方签订购房协议是自愿行为，对协议是否有效双方应负有同等的注意义务，且购房协议无效是因为违反了法律的禁止性规定，而不是因卖方自身原因造成的，因此买卖双方应对协议无效承担同等责任。至于买方因为房价上涨而遭受的经济损失，笔者认为房价涨跌是由市场经济规律决定的，在签订房屋买卖协议时也是不可预见的，应该算作买卖双方的交易风险，不应由一方承担。此外，笔者认为，即便法院认为卖方单方毁约行为违背诚实信用原则，从维护交易稳定性出发，认定卖方对协议无效负主要责任，也不宜采取绝对的“三七开原则”来划分双方责任或分配双方的利益，而是应该具体案情具体分析，结合案情，在确定主次责任的大前提之下，有所区分的具体认定双方的责任。
当然，因“腾退”所引发的纠纷种类远不止上述所列，比较常见的还有离婚纠纷、赡养纠纷等，在实践中都需着重结合“腾退”本身的特点进行分析处理，才可能收到理想的效果。
三、处理“腾退”案件的几点策略及注意事项
1、对于家庭成员为共同生活居住在同一处宅基地上的情况，建议当事人在“腾退”前尽早进行分家析产，或协商签订协议，或通过诉讼进行，也可以通过确认所有权之诉明确房屋产权归属，以便于日后房屋涉及拆迁时，权利人可分别签订腾退安置补偿协议或明晰具体拆迁份额。此处应注意及时将签订的协议（可对其进行公证）或取得的法院生效判决在本村村委会及受托开发公司处“备案”，并收集相应的“备案”证据，以便利益受损时（如腾退方只与他人签订了腾退协议，且拆迁利益已经被他人攫取，事实上无法追回），依法追究村委会及开发公司的连带责任。
2、注意充分运用民事诉讼法中财产保全的规定，有效控制拆迁利益的非法转移。此处最常见的问题在于，实践中，若无法提供财产的具体线索（如领取拆迁款的账户），法院通常不支持财产保全申请。对此，笔者有两点建议：（1）要注意相关信息的搜集。鉴于腾退是由本村村委会组织进行的，且针对的都是本村村民，可以凭借彼此熟识的优势获取相关的财产线索信息；（2）法律没有明确要求当事人申请财产保全时需要向法院提供财产的线索，但在实践中法院往往会要求当事人提供财产线索，实际上此举既无法律依据，对于当事人来讲也是极不合理的。对此，当事人完全可以与法院据理力争，要求法院明确不予保全的法律依据，若无法律依据，则一定要坚持要求法院履行财产保全的法定职责。
3、在处理此类案件尤其是涉及宅基地上房屋买卖无效的情况时，一定要注重调解的作用。由于现实中农村宅基地使用权的审批程序极不规范，较为普遍的情况是，宅基地使用权最初是审批给家里的老人的，其后子女将老房进行了翻建，但一无翻建手续，二无翻建的出资证明，当面临腾退拆迁时，往往就会产生纠纷，许多问题因为无法准确界定而难以解决。尤其在房屋已经被腾退拆除的情况下，许多问题更加难以解决。
还有一种较为特殊的情况是，买房一方因为实际居住在房屋中而作为被腾退人签订了《腾退安置补偿协议》，将房屋交给腾退方进行了拆除。此后，由于卖方一方起诉，买卖合同被法院认定为无效，此处面临两个比较棘手的法律问题：（1）如果买方已经取走了拆迁款，那么由谁来追回拆迁款？对此笔者认为，应由卖方起诉腾退人返回拆迁款，然后腾退人可以不当得利向买方主张返回拆迁款；（2）如果买方并未实际取得拆迁利益，那么卖方能否与腾退人重新签订《腾退安置补偿协议》呢？实践中此类问题难以通过诉讼解决，腾退人会以各种理由拒绝重新签订《腾退安置补偿协议》，从而造成卖方虽取得胜诉判决，但无法实际解决问题。
对于上述两种情况，结合承办此类案件的经验，笔者认为单纯的诉讼途径是行不通的，还应重视调解，对双方当事人讲明利害关系，避免意气之争，以此实现双方共赢的效果。
上述分析是笔者根据自身承办腾退类案件的经验并结合北京地区的审判实践所做的总结，希望能对当事人维权有所帮助。
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