编者按 最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《解释三》）发布后，引起社会广泛关注和讨论。此次司法解释核心是解决了《婚姻法》中有关财产规定与2007年我国颁布的《物权法》如何相衔接的问题。该司法解释在坚持《婚姻法》所确立的男女平等原则，并尊重了夫妻双方在婚姻家庭关系中的财产独立和经济自由权利的基础上，更多地是落实《物权法》的规定而确立了个人财产权优先原则，凸显了婚姻关系的契约化倾向。鉴于离婚官司中纠纷最大的就是家庭财产的分割，而家庭财产中最重要、价值最高的财产莫过于不动产，所以作为不动产登记机关之一的管理部门，有必要严格对照《解释三》的要求妥善处理产权登记业务、严格执行登记标准，避免纠纷的产生。为此，《法制周刊》编辑部特邀业内专家，结合具体案例予以解读，以供参考。
父母出资登记在子女名下的不动产归谁
案例：小王和小张结婚已3年，一直租房住，后小王父母为了缓解他们的生活压力，出资50万元作为首付款为他们购买商品房一套，房屋所有权、土地使用权都登记在小王名下，月供由夫妻二人共同承担。现二人正在办理离婚手续，为房屋的归属问题发生争执，遂起诉到法院。法院对此房的归属问题应如何判决？
解析：一方父母出资为子女购买的房屋在离婚时的归属问题是现实离婚诉讼中涉及较多的问题，《解释三》第七条对此作出了明确规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”。
该条规定体现了物权登记公示的原则，主要是把“产权登记”与“确定赠与一方”进行链接，便于法院实际操作，更多考虑的是中国国情。很多父母在子女结婚时倾注毕生积蓄买房，而且一般不会签署书面协议明确房子没有子女配偶的份，用产权登记在自己子女名下的行为表明态度是比较符合实际的。尤其从保护老年人权益的角度出发，该条规定对防止因部分年轻人中存在着“快速结婚、快速离婚”的“闪婚”现象，给一方父母带来的巨大损失，具有一定的预防作用。
因此，本案中的房屋应当视为小王父母只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为小王一方的个人财产。但是，由于房屋月供是由小王、小张夫妻二人共同承担的，虽然离婚时房屋归小王所有，但对小张应当给予相应补偿。
此外，客观地讲，因为现实中存在离婚时一方恶意处置房产使对方蒙受重大损失的情况，所以房产证上列两个人的名字对双方都比较公平，利益也都有保障。如果是夫妻婚后全款买的房子，按照法律规定，即使写在一方名下也不影响共有的性质。如果非要加名字，办理夫妻更名或加名，不受任何限制且成本很低，如果双方都同意，最好尽早办理，无需公证。如果是夫妻一方婚前全款买的房子，或是婚前按揭购买婚后已经还清贷款，办理夫妻更名或加名，也是不受任何限制且成本很低的，如果双方都能接受加名的事实，最好尽早办理；如果暂时不能办理过户手续，为对双方都更有保障，可以签订夫妻婚内财产协议并办理公证手续，待机会成熟时再办理过户手续。
现实中，大多数房子不管是婚前还是婚后按揭购买的，尚有银行贷款未还清，此种情况不经银行同意，房地产登记部门是不会办理夫妻更名或加名手续的，此种情况下现实可行的做法是双方签署夫妻财产约定，明确房产双方共同共有还是按份共有，待条件成熟时办理过户手续，并在公证处公证即可。
针对婚前房产要加上另一半的名字是否收税,财政部、国税总局8月31日发布通知，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
夫妻出资登记在父母名下的不动产归谁
案例：小汪夫妻婚后一直无房，后小汪父亲单位房改，可以低于市场价很多的价格购买一套房改房。小汪父亲与小汪夫妻俩商量这房由小汪夫妻出资，房子也给小汪夫妻住，但由于是房改房，产权只能登记在小汪父亲名下。后小汪离婚，对此房屋的归属问题产生争议，其妻认为此房属于夫妻共同财产，应当共同分配。此主张是否成立？
解析：此案例与前一案例相似，仍属婚姻关系存续期间一方父母为其子女购房的归属问题，但出资方是不同的。对此，《解释三》第十二条规定，“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理”。
这一条特别体现了登记公示效力，同时体现房改房的政策效果。父母才有权参与房改的，子女当然不能享有该房改权利。
有人提出来，作为债权不公平，因为有这套房子的存在，才使得另一方错过了最好的买房机会，返还时应考虑增值因素。
因此，按照《解释三》的规定，该房屋应当归小汪所有，对于小汪妻子的出资，应当予以补偿，补偿时应当考虑原出资的金额以及房屋现在的市场价值。
婚后共同还房贷，一方可分“增值”
案例：小朱在刚刚支付了一套房的首付款后认识了小丽，二人在半年后结婚，房屋的装修款由小丽支付，房屋的月供也自然由夫妻二人共同承担，几年后二人因感情不和诉至法院离婚，此时房屋贷款尚有20万元未还清。二人因房屋的分配问题产生争议。该房屋所有权应当判决给谁？
解析：对于实践中一直争议颇多的婚前购房婚后共同还贷引来的房屋分割纠纷问题，《解释三》第十条作出了明确规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。
该条款的规定是从《物权法》上的登记生效主义和《合同法》上的合同相对性两方面出发的。
对此规定引来不少非议，有人认为，根据该规定，婚前一方贷款买房另一方没份儿。在目前中国的婚姻家庭结构中，“男强女弱”的现实并未改变，表现在房产上就是婚前男方申请贷款买房的居多。《解释三》是否忽略了客观存在的男女差别，只倾向于保护男方利益而没有顾及女方利益的保护？还有人认为，一般都是男方买房、女方装修，离婚时房产升值，女方净身出户，这种结果是否很不公平？
其实，我国的婚姻制度中历来十分重视对妇女权益的保护。2001年12月27日起施行的《婚姻法司法解释（一）》中，第十七条规定了夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；第二十七条专门规定了离婚时一方没有住处的，属于生活困难，体现了对妇女的法律保护。2004年4月1日起施行的《婚姻法司法解释（二）》也强调对妇女权益的保护，第十一条规定一方婚后以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产，实际生活中多数是丈夫一方用个人财产进行投资办公司等，这样规定显然有利于保护妻子一方的利益；第二十八条关于夫妻一方申请保全措施的规定，也是专为保护妇女权益的宗旨而制定的。
《解释三》没有削弱对女性权利的保护，而是从不同角度强化了对妇女权益的保护。关于一方婚前贷款买房的规定，并没有区分男方和女方，实践中女方买房的也不少见。对婚后共同还贷部分及其增值的分割，属于依法对婚姻关系存续期间共同共有财产的分割。女方如果不是婚前贷款买房，至少可以分得该部分的二分之一。同时第十条第二款明确要求按照《婚姻法》第三十九条第一款的规定，即根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则进行判决，更充分地体现了对女性权利的保护。
关于有人认为男方买房、女方装修，离婚时房产升值，女方净身出户，这种结果不公平的观点，其实是一种误解。女方如果出资对房屋进行了装修，由于装修材料已添附到房屋，成为房屋不可分割的组成部分，装修款也相应融入了房屋的价值中。根据民法的添附理论，房屋的总体增值当然包括装修款及其相对应的财产增值部分，离婚时对房屋价值进行评估时，也当然会一并确定装修款及其相对应的财产增值部分在整个房屋价值中所占的比例，给未取得房屋的一方以相应的补偿。因此，在这种情况下，也不会损害女方的权益。
《物权法》规定的就是谁登记属于谁，《解释三》是尊重这个规则，但解决纠纷并不是死的规则，也可以灵活。因此，对于这一条款能否正确应用的关键是确定补偿另一方的标准。但是，如何公平合理地计算配偶应分享的增值，最高法并未给出具体的公式，而是做了原则性规定，“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”。
该条款的真正用意是考量婚后还贷部分对于房屋增值所作出的贡献，离婚时再根据贡献大小给予配偶补偿。同时在决定将此房屋判归婚前按揭贷款购房一方当事人所有时，首先做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋权的一方当事人承担继续还贷的义务。
综上，房子应当判归小朱所有，对小丽应当予以合理补偿，补偿金额应当在计算小丽为房子的支出和为此给房屋带来的增值后确定，剩余20万元尚未还清的房款也由小朱来负担。
为避免产生此类纠纷，有专家建议：对于还未结婚准备购房的女性朋友而言，如果本身具有一定经济能力的话，可以参与到首付出资中来；如果现在没有经济能力的话，可以与对方协商将房屋登记在双方名下，共同参与还贷，在经济条件好转时，再归还对方一定数额的首付款。对于已经结婚，而配偶在婚前已单独购房的女性朋友，可以考虑与对方协商将房屋变更登记为两人的名字。如果房屋贷款未还清的情况下，可以采取公证的方式对房屋产权的变更予以确认。待贷款还清后，再办理相关手续。当然，这一切必须建立在男方同意的基础上。
一方财产在婚后产生的收益属于共同财产
案例：小李婚前在城市郊区花30万元买了一块地，准备建一些商铺出租。婚后，这块地升值到80万元，小李干脆把地卖掉，拿80万元作为首付在城市里买了两套商品房。现在小李要离婚，其妻主张小李婚前买的地的升值部分和后来买的商品房都属于共同财产，要求共同分配。此主张是否成立？
解析：此案例涉及共同财产如何认定的问题。《解释三》第五条规定，“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。
何谓孳息？《物权法》将孳息分为法定孳息和天然孳息。所谓法定孳息，即基于法律关系而产生的收益，比如利息之于存款、租金之于房屋等等；如果是因原物的自然属性而产生的收益，与原物分离后，就是天然孳息，比如（摘下来的）苹果之于果树，（割下来的）牛黄之于牛等等。自然增值与孳息最大区别在于，孳息和原物分别独立，是两个不是一个，而一个房子增值了，也就是涨价了，但房子还是那个房子。
自然增值自然归财产所有人。对孳息归属，《物权法》一百一十六条规定，“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得”。《解释三》明确了孳息和自然增值均属所有权人所有。
按照《解释三》的规定，小李婚前花30万元购买的地涨到80万元，属自然增值，应当属于小李个人财产。但小李用80万元投资购买的商品房的现价减去购房时所花费的80万元后的剩余金额，应当属于夫妻共同财产。
赠与承诺可以反悔
案例：小马婚前有一套房产，与其未婚妻约定婚后将此房赠与她。但是就在婚后打算去办理房产变更登记时，小王以此房是父母为其购买为由，不想再赠与，其妻认为既然小马婚前已承诺，那就必须兑现诺言，于是起诉到法院。此主张是否成立？
解析：此案例涉及婚前许诺婚后是否要兑现的问题。根据《解释三》第六条的规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理。根据《合同法》第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
依照此规定，小马妻子的主张不能成立，小马可以撤销赠与。现实中，这一条为年轻人热恋时心血来潮“赠与”，感情降温后清醒后悔的情形，以及打着婚恋旗号讹取钱财的情形中的“赠与方”提供了保障，稳定了财产关系。
善意取得夫妻共同财产的行为有效
案例：王强夫妻婚后买了三套房产，王强为投资股市将登记在其名下的一套房产通过房屋中介转让给了第三人小李，房屋所有权和土地使用权均已办理。王强妻子发现后认为此房属夫妻共同财产，王强未取得其同意即转让房屋的行为无效，诉至法院请求撤销此转让合同，重新要回房屋，并将房屋登记在两人的名下。其主张是否成立？
解析：此案例涉及民法中的善意取得问题。《解释三》第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。
这一条体现了“保护交易原则”，保护了善意第三人，强化了产权登记的效力。将夫妻对共有房屋处理的分歧作为夫妻内部纠纷处理，不影响外部法律行为的效力，同时又使受蒙蔽一方的权益在离婚时得到补偿。《物权法》中即规定了善意取得制度以保护善意第三人，其客体包括房屋。
但是，夫妻共有的房屋，至少有两种产权形式：一是登记在夫妻两人名下，二是登记在夫或妻一人名下。在夫妻两人共同登记的情况下，何以存在“善意购买”行为？如果出现此行为，就应当属于房屋和土地登记部门工作中的严重失误了。
这其中要特别注意的有两点，一是第三人必须是善意取得，不是善意取得的第三人不适用此条规定，至于是否善意取得，就需要运用民法的原理来判断了。二是第三人必须已经办理了房屋过户手续。从《物权法》的原则看，物权已经发生了转移，就不能再损害第三人的利益。但是如果房屋没有过户，夫妻一方仍然可以主张自己的权利。
因此，王强妻子的主张不能成立，小李作为善意第三人，依法取得了该房屋的所有权。
离婚时未涉及的共同财产日后仍可分割
案例：小贾与小袁2年前协议离婚，离婚时小贾刚购得城区一块土地准备开发，当时未对此土地进行分割，现在小袁想自己开家公司，于是她想到和前夫分割该土地，以便拿到一笔创业资金。前夫不同意：“谁叫你当初离婚时没有要求分割，现在离婚都2年了，你又想打这个主意，门也没有。”小袁要求分割曾经的夫妻共同财产，到底能不能得到法院的支持？
解析：此案例涉及离婚后能否对曾经的共同财产分配的问题。《解释三》第十八条规定：“离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。”
以前《婚姻法》中对夫妻一方隐匿共同财产没有分割有明确的规定，可对明知道是夫妻共同财产，离婚时没有分割，并没有明确。现在《解释三》对这部分财产的分割作出了明确规定，对止息这类纷争，法院更有法可依。小袁要求分割曾经的夫妻共同财产的请求是应该得到支持的。
随着生活水平的提高和个人财产的增加，婚姻关系也面临着新的考验。说到底，婚姻还是要以感情为基础，房产等家庭财产分配并不是最主要的。如果双方把家庭变成了“股份制公司”，过于斤斤计较你占多少财产，我占多少股份，那就本末倒置了。
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