夫妻共有房屋如何登记，是困扰房屋登记理论界和实务界多年的难题，长期以来，仁者见仁，智者见智，争论不休。

笔者拟从以下几个方面作探析。

一、从理论上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系

    共有，即二个以上的权利人共同对一个具体的物享有一个所有权。对房屋共有，是指二个以上的权利人共同对一个登记基本单元的房屋享有一个所有权。对房屋所有权的共有，只是权利人对一个房屋所有权进行的量上的划分，不是二个以上的权利人对一个登记基本单元的房屋分别享有相应个数的所有权。若二个以上的权利人对一个登记基本单元的房屋分别享有相应个数的所有权，则该房屋上承载了二个以上的所有权，有悖于“一物一权”的物权法基本原则。

共有是权利人基于共有关系对物共同享有所有权，分为按扮共有和共同共有。对房屋共有，亦如此。对房屋的按份共有，是指共有人对共有的房屋按具体的份额享有所有权，各共有人按份额行使权利和承担义务；对房屋的共同共有，是指共有人对共有的房屋共同享有所有权，各共有人无具体的份额，共同、均等地行使权利和承担义务。无论按份共有，还是共同共有，均是共有人对房屋的全部抽象地享有所有权，不能具体对房屋的某部分或某个部位享有所有权。那么，夫妻关系是否属于对房屋享有共有权的共有关系呢？

理论上的一种认为是，男女之间一旦缔结夫妻关系，便产生了夫妻共同财产。除非夫妻双方选择了分别所有财产制，否则，都认定夫妻双方的财产属于夫妻双方共同共有。夫妻财产是最常见的共同共有。①另一种认为是，共同共有根据共同关系而产生，必须以共同关系的存在为前提。共同关系包括夫妻关系、家庭关系等，一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间。②例如，以丈夫的名义登记的房屋，在夫妻关系存续期内属于夫妻共同的财产，夫妻双方应平等地享受权利、承担义务。③概言之，夫妻关系属于对房屋享有共有权的共有关系，且自夫妻关系建立时起，夫妻双方于婚姻存续期间取得的房屋所有权形态，在没有特殊约定的前提下，均属共同共有。申言之，夫妻关系存续期间取得的房屋，尽管登记在夫或妻一方名下，但另一方基于婚姻关系，也是房屋的共同共有人。

二、从法律规范上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系

1、从普通法规范上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系

《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。据此可知，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，若共有人具有家庭关系时，共有人对共有的不动产为共同共有。质言之，家庭关系是共同共有成立的共有关系。按《婚姻法》第三章规定，夫妻关系属于最基本的家庭关系之一，申言之，夫妻关系属于不动产物权共有中的共同共有关系。

2、从特别法规范上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系

《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共同财产，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方所有的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。据此可知，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同享有所有权的类型，其中“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”表明夫妻对共同所有的财产，是不分份额地享有同等的权利，承担同等的义务，换言之，夫妻双方对共同财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。申言之，基于夫妻关系共同对房屋享有的所有权属于共同共有，夫妻关系属于房屋共有关系中的共同共有关系。

3、夫妻约定的单独所有或按份所有，不是基于夫妻关系本身产生的财产所有形态

《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。据此可知，夫妻可以按自己的意思表示，对夫妻关系存续期间取得的共同财产约定为单独所有或按份共有，质言之，夫妻将共同财产约定为单独所有或按份共有，是夫妻对原本基于夫妻关系共同共有的财产，按自己的意思表示作出的“量”上的再次分割形成的财产所有形态，申言之，夫妻约定的单独所有或按份所有，不是基于夫妻关系本身产生的财产所有形态，而是在夫妻共有的基础上，基于夫妻间的合意新产生的财产所有权形态，基于夫妻关系产生的财产所有权形态只能是共同共有。

概言之，无论从普通法规范上看，还是从特别法规范上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系。

三、从司法实务上看，夫妻关系属于共有关系

在司法实务中，北京市高级人民法院在“吴某等诉北京市建设委员会房屋行政登记案”中认为：“婚姻法规定的法定共有权虽然未经房屋行政管理机关行政登记，但不应视为与不动产物权登记公示原则相矛盾，而应视为是不动产物权公示原则的一种例外与补充。因为婚姻法对于夫妻财产法定共有权的规定也是面向公众的，对世具有普遍效力。因此对于不动产权属登记为个人的情形，房屋行政管理机关均具有先行审查其是否属于夫妻共同财产的义务，再根据登记情况确认该房屋的最终权利状况。”④本判决中，人民法院的认为表明：

1、法律规定的基于夫妻关系对房屋共同享有所有权的共有人，虽然未经登记机构记载在登记簿上，但与其他记载于登记簿且对房屋共同享有所有权的共有人具有同等的法律地位。

2、基于《婚姻法》的相关规定，夫妻在婚姻关系存续

期间取得的房屋所有权，属于夫妻共同享有的房屋所有权，即夫妻基于婚姻关系共同享有的房屋所有权属于法律规定的共同享有所有权的形态。

    3、自然人申请将房屋所有权登记为单独所有的情形下，登记机构应当在力所能及的范围内，查明该房屋是否为申请人的夫妻共同财产，如果是夫妻共同财产，应当由夫妻共同申请登记，当然，对方配偶书面表明该房屋所有权归申请人单独所有时除外。再次表明了人民法院关于夫妻基于婚姻关系共同享有的房屋所有权属于法律规定的共同享有所有权的形态的认识并予以保护。

概言之，从司法实务上看，夫妻关系属于共同享有房屋所有权的共有关系。

四、夫妻共有的房屋登记

《房屋登记办法》第13条规定，共有的房屋由共有人共同申请登记。据此可知，夫妻共有的房屋应当由夫妻共同向登记机构申请所有权登记，但是，在房屋登记实务中，对申请登记的房屋是否为夫妻共有的判定，各登记机构有不同的认识，对登记申请的要求也就不同，主要有二种形式，一是宽进严出型，即申请所有权登记时，即使是夫妻共有的房屋，也可以由夫或妻中的一人申请，登记时记载在夫或妻一人名下，登记簿和权属证书的共有情况保留空白状态，处分房屋申请转移登记或抵押权登记时，申请人须提交有权处分房屋的证据，如果提交的证据属于申请人单独所有的房屋，由申请人参与登记申请。如果是申请人夫妻共有的房屋，则由夫妻共同参与登记申请；二是询问登记型，即申请所有权登记时，登记机构询问申请人，申请登记的房屋为申请人夫妻共有或单独所有，将申请人的回答作成询问笔录，并作为登记依据，即若申请人回答为夫妻共有，由夫妻共同申请登记，并登记为夫妻共有。若申请人回答为单独所有，则允许申请人单独申请登记，并登记为申请人单独所有。以后处分房屋申请转移登记或抵押权登记时，登记簿记载为夫妻共有的，由夫妻共同参与登记申请。登记簿记载为单独所有的，由登记簿上记载的权利人单独参与登记申请。

笔者在房屋登记实务中，采用的是询问加证据支撑的登记方式，即询问时，无论申请人回答是单独所有，还是共同所有，都须提供证据佐证，并根据证据支撑的所有权状态予以登记。即询问时申请人若回答房屋为单独所有的，须提交无婚姻登记证明或婚姻关系解除的证明予以佐证，方可由权利人单独申请登记，登记为单独所有；若回答房屋为夫妻共有的，须提交婚姻关系存续的证明予以佐证，并由夫妻共同申请登记，申请登记为夫妻共有。此时要求申请人提交婚姻状况证明，并不表明登记机构审查申请人的婚姻状况，而是申请人凭该婚姻状况证明佐证申请登记的房屋所有权状况，登记机构通过它载明的时间点判定房屋所有权是属于申请人单独所有，还是夫妻共有。

1、基于法律行为取得的房屋所有权申请的登记

基于法律行为取得的房屋所有权，即基于当事人的合意

取得的房屋所有权，在房屋登记实务中，具体体现就是当事人达成的以取得房屋所有权为目的合同、协议等。

《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、

变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可知，我国物权法采债权和物权区分原则，合同或协议债权是权利人取得房屋所有权的原因，房屋所有权是合同或协议债权目的实现的结果。

《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿上时生效。据此可知，基于法律行为取得的房屋所有权自记载于登记簿上时起生效。为此，基于法律行为取得的房屋所有权，申请登记时，权利人提交证据佐证房屋所有权是单独所有，还是共同所有的时间点是合同或协议生效时，还是申请登记时？笔者认为应当是合同或协议生效时，理由：合同或协议生效时，以取得房屋所有权为目的的债权建立，债权也是一种重要的财产性权利，是取得房屋所有权的原因，经过申请登记，债权目的得以实现而转化为登记簿上记载的房屋所有权，即债权与登记簿上记载的房屋所有权有直接的因果关系，故债权为权利人单独所有的，转化而来的房屋所有权也应当为权利人单独所有，此情形由权利人单独申请登记，申请登记为单独所有；债权为夫妻共同所有的，转化而来的房屋所有权也应当为夫妻共同所有，由夫妻共同申请登记，申请登记为共有。在司法实务中，《婚姻法司法解释三》第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产的处理不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。质言之，诉讼中，人民法院支持基于婚前签订的不动产买卖合同建立的债权转化而来的房屋所有权属于原债权人。申言之，司法实务中，人民法院判定房屋为权利人单独所有或权利人夫妻共同所有的时间点，是以以取得房屋所有权为目的的合同或协议生效的时间点为准。

当然，《合同法》第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。据此可知，在申请登记时，权利人欲将债权部分转移给配偶，并与之共同享有债权于法有据，该共享债权经登记转化而来的房屋所有权属于夫妻共有，反之，夫妻共有的债权，也可以转移为夫妻中的一方单独享有，由此转化的房屋所有权为夫妻中的一方单独所有。

2、非基于法律行为取得的房屋所有权

夫妻非基于法律行为取得的房屋所有权主要有三种情形，一是基于生效的法律文书取得的房屋所有权；二是基于继承或受遗赠取得的房屋所有权；三是基于合法建造取得的房屋所有权。

（1）基于法律文书取得的房屋所有权

《物权法》第28条规定，基于法律文书取得不动产物权的，自法律文书生效时产生效力。据此可知，基于法律文书取得房屋所有权的，自法律文书生效时起，权利人无须登记，即取得具有法律意义的房屋所有权，故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为法律文书生效的时间点。

（2）基于继承或受遗赠取得的房屋所有权

《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。据此可知，自被继承人死亡时起，继承人或受遗赠人即享有具有法律意义的房屋所有权，故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为被继承人或遗赠人死亡的时间点。

（3）基于合法建造取得的房屋所有权

《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此可知，权利人自房屋竣工时起，即取得具有法律意义的房屋所有权，故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为房屋竣工的时间点。

在房屋登记实务中，权利人对非基于法律行为取得的房屋所有权申请登记时，登记机构根据权利人提交的材料，结合法律文书的生效时点、继承或受遗赠的开始时点、合法建造房屋的竣工时点与婚姻关系建立或解除的时点，判定房屋为权利人单独所有，还是夫妻共有。为权利人单独所有的，可准予其单独申请登记，申请登记为单独所有。为夫妻共有的，应当要求同为权利人的夫妻共同申请登记，申请登记为共同所有，若权利人坚持登记为其单独所有的，应当提交其配偶同意登记为单独所有的凭证。

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