谭女士咨询：

　　我是巴东野三关一家农民的女儿，现在上海经商并定居。曾接父母来上海居住，但他们住了一段时间，觉得不习惯，故土难离，就又重返老家居住。想到父母辛辛苦苦把我们姊妹三人抚养成人，而如今三个儿女都不在身边，老家居住在山上，有个三病两痛就医很不方便，就准备在镇上路边买一栋房屋给父母居住。

　　去年8月，我父母打听到同村的田某打算将一栋四层房屋卖掉后另行修建，经协商，作价14万元，我便寄钱回去要父母将该房屋买下来。10月18日，签订房屋买卖协议时，请村干部也参加了。协议约定：协议签订之日一次付清房款14万元，田某先将楼房第四层交给我父母居住，其余三层待其新房修好搬迁后交付，交付时间最迟不得超过2007年6月底。当时田某的妻子、女儿、女婿都在场，但在协议上签名按手印的只有田某，我父母也在协议上签名按手印，村干部也在协议上签了“同意”二字，个人签名后并盖上村委会公章。我父母当场将14万元现金交给田某，田某的妻子和女儿一起清点了钱数，田某也将第四层房屋的钥匙交给了我父母（我父母至今未搬进去居住）。眼看临近交房，因房价上涨，有人愿出价18万元购买该房屋，田某突然变卦，说房屋买卖协议无效，理由是他所卖房屋是夫妻共同财产，他妻子没有在协议上签字，他个人无权卖房，要把14万元钱退给我父母，并说我家不同意就要打官司，我家肯定打不赢。突如其来的变化使我心情很沮丧，没料到想为父母尽点孝心还要吃官司。特咨询：我父母与田某签订的房屋买卖协议是否有效？

　　湖北震邦律师事务所康忠清、吴林霖解答：

　　田某提出房屋是夫妻共同财产，妻子未在房屋买卖协议上签字，自己独自出卖无效。这一说法从表面来看的确有理，因为对于共有财产，共有人无权单独处分。

　　但是，具体到本案中，田某与谭女士的父母在签订房屋买卖协议时，田某的妻子也在场，没有提出任何异议，并与女儿一起清点卖房款，实际上田某的行为就构成了表见代理。所谓表见代理，是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。也就是说，本案中谭某有理由相信出卖房屋是田某夫妻商量之后作出的共同意思表示。虽然只有田某一人在协议书上签字，但是可以推定为田某代理其妻行使了处分权。

　　表见代理有特别构成要件：①须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，这是表见代理成立的客观要件。如行为人持有盖有合同专用章或公章的空白合同书，行为人与被代理人存在某种如夫妻、父母子女的特殊身份关系，使相对人有理由相信行为人具有代理权。本案中，田某与谭女士的父母签订房屋买卖协议时，田某的妻子在现场，没有对田某卖房的行为表示任何异议，并与女儿一起清点卖房款，田某之妻的行为，使谭女士的父母有理由相信田某具有代理妻子处理其共有房屋的权利。②须相对人为善意，这是表见代理成立的主观要件。如果相对人出于恶意，明知他人无权代理，仍与其实施民事行为，或者相对人应当知道他人为无权代理却因过失而不知，并与其实施民事行为的，则表见代理不能成立。本案中，签订房屋买卖协议时，双方请来村干部，田某还喊来妻子、女儿、女婿一起参加，买方当场付清14万元购房款，卖方当场交付该楼房第四层钥匙，可见当时签订房屋买卖协议确系当事人的真实意思表示，谭女士的父母无过失，对该房屋系善意取得。

　　《合同法》第五十条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止之后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　　综上所述，本案中田某与谭女士的父母签订的房屋买卖协议是有效的。