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宁付赔偿金也要退房 七名购房者打赢官司
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    一套房价近120万元的商品房近日被判退还开发商,经过了将近一年的诉讼搏弈,如愿以偿的购房人秦先生终于松了一口气。与他同样感到欣慰的还有6名购房人,他们均得到普陀区法院一审相似的判决。为了达到诉讼目的,他们宁愿支付总房价3%的赔偿金也要把房子退掉。
  上述7起诉讼结果让人引发思考,房市有涨有落,当风险降临的时候,无论是开发商还是购房者,都会采取措施减少自己的损失,这一点本来无可厚非,但关键问题是,无论任何一方要规避风险都应该以遵守合同、遵守法规为前提。
 
  声称贷款迟迟不发放——
  起诉退房
 
  2005年3月31日,秦先生首付36万余元,购买了古浪路某小区的一处房产,该小区是由某开发商开发的。在支付了首付款36万余元后,秦先生选择以贷款方式支付其余房款,并根据贷款习惯,约定在开发商指定的银行由开发商代理购房贷款。
  按照秦先生的讲法,开发商允诺协助办理按揭贷款,他如期按照开发商的要求交付了贷款所需要的材料。然而过了近1年,开放商的贷款迟迟没有发放下来,由于贷款未发放,他无力支付其余房款。
  “当时房贷利率和契税上调,在这样的标准下,我不会采取选择贷款购房这种方式。即使日后贷款能批下来,我也无法承受上调的房贷利率和契税,且我的个人资信情况已发生了重大变化,无法继续履行合同。”秦先生说。
  秦先生要求退房,遭到了开发商的拒绝,他最终选择了诉讼的方式。去年7月,秦先生一纸诉状将开发商告至普陀区法院,请求判令终止双方签订的商品房预售合同,返还已支付的房款人民币36万余元。由于涉及贷款审批问题,一家银行被列为本案的第三人。
  秦先生以迟迟拿不到贷款为借口起诉到法院退房,这个理由是否充分?能否获得法院的支持?
 
  以开发商违约为由退房———
  未被认同
 
  开发商在法庭上辩称,他们完全按合同履行义务,已为秦先生办理了相关贷款手续,由于秦先生未办理必须亲为的手续,导致贷款未成,其责任在秦先生。
  而第三人某银行认为,秦先生与银行签订贷款合同后,银行已办理了相关的审批手续,只要秦先生对合同进行公证,办好抵押、保险手续,即可放款。而秦先生没有办理上述手续,所以无法放款。
  对此,普陀区法院认为秦先生指责开发商违约的说法无法成立。
  根据法院查明的事实,秦先生与开发商就贷款手续如何办理已作了约定,开发商也实际向秦先生收取了手续费,因此,秦先生提供的现有证据可以证明其委托开发商代为办理贷款手续的事实成立。
  不过,秦先生与银行之间有约定———借款合同需要办理婚姻状况等各种见证手续,秦先生却未办理,导致贷款无法发放。法院据此认为,秦先生以开发商违约为由解除合同的说法不成立。
  很明显,秦先生关于贷款迟迟未能发放的说法比较勉强。那么,秦先生急于退房的真实目的是什么呢?他还能以什么理由把这套房子退掉呢?
 
  律师透露当事人退房动机———
  房价下跌
 
  说起秦先生退房的真实目的,他的代理人上海市跃平律师事务所主任杜跃平律师向记者透露,房价下跌是促使秦先生退房的真正动机。
  杜律师说,秦先生所购房子的小区首次开盘时,精装修房均价在9400元/平方米左右。当时上海楼市十分火爆,房价也窜升至每平方米1万元以上。秦先生的房子建筑面积是106.57平方米,每平方米的价格是11258元,总房价近120万元,这个价格在当时确实比较高。
  随着房贷利率和契税的上调,令秦先生意想不到的是,上述小区房价出现了下跌的苗头。“到2006年5月,该处房价价格已经下落到8000元/平方米左右。一套100平方米的房子缩水达十几万元,这是普通购房人包括秦先生在内都不愿意看到的。”杜律师对记者说。
  在诉讼过程中,“贷款说”理由被认为不充分后,秦先生搬出双方合同约定的条款:“如乙方因自身因素提出退房的,应按总房价的3%向甲方支付赔偿金,且乙方需自行承担办理退房及终止贷款手续中应支付的费用。”按照秦先生的内心想法,在不到万不得已的时候,尽量不要搬出这个条款。毕竟,按照该约定,他还要支付数目不菲的赔偿金。不过,在房价开始持续下跌的情况下,他要退房的态度越来越坚决。他说:“我宁愿承担赔偿金也要把房子退掉。”
  法院能否支持秦先生按约定条款执行的说法呢?
 
  法院判决解除购房合同———
  原告胜诉
 
  “秦先生不能行使单方解除权”,这是开发商的态度。而法院认为,该条款在设立原告因自身原因提出解除合同的后果时,并没有对原告提出解除合同的效力规定任何先决条件,因此,如果解约仍需被告同意,显然有悖该条款单独设立目的。
  据此,法院对开发商提出的依据条款的约定内容,秦先生无权行使合同约定解除权的主张不予采信。法院作出判决,准许秦先生解除与开发商签订的上海市商品房预售合同;秦先生应办理注销涉案房屋上设定的抵押登记;开发商返还秦先生购房款36万余元。
  据了解,同样要求退房的还有祥和星宇花园的另外6位购房人,他们先后获得了和秦先生相似的判决。
  记者注意到,法院并没有判决他们支付3%的赔偿金,这主要是因为开发商在诉讼中明确表示,不考虑解除合同及对解除合同的后果未予主张,因此法院对3%赔偿金一节不予处理。
 
  记者手记
  开发商风险投资要有应对方案
 
  在房市卖方市场中,开发商们以制订补充条款的形式为他们规避风险、约束退房行为提供了保障,但是,该条款也是一把双刃剑,他们没想到,购房人凭借这条补充条款也可请求解除购房合同,只不过要支付3%的赔偿金。
  楼市的涨跌变化以及角色的互换,充分说明房产投资同样风险巨大,本案为开发商和购房者上了一堂生动的风险投资课。
  对于购房群体启动诉讼要求退房,开发商应该有一套应对方案。比如,对于是否承认依约可以接受退房;是否考虑向购房人依约主张3%的赔偿金,这些都应该事先有一套应对方案。
  杜跃平律师在接受记者采访时表示,当风险降临的时候,无论是开发商还是购房者,都会采取措施减少自己的损失,这一点本来无可厚非。关键问题是,规避风险也得以遵守合同、遵守法规为前提,如果房价涨的时候,开发商捂着房子不放手;房价跌的时候,开发商又硬着头皮不让退,这风险等于都转嫁到了买房者头上,当然容易引发争议。 
 

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