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什么是转按揭?有哪些注意事项?
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作者:秦律师  来源:北京房产律师网  阅读:

 

转按揭是指在个人住房贷款还款期内,借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。直接转按揭的优点是无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从卖方变更为买方;缺点是转按揭手续较为复杂,且不是所有的银行都有这项业务。

 

再按揭又称夸行转按揭,指卖方原先在一家银行贷款,而买方需要在另一家银行贷款。此时需要担保公司或中介公司提供阶段性担保,先为买家办理贷款申请,然后用银行为下家发放的贷款资金为上家还清银行欠款,解除抵押后,为买卖双方办理过户手续,及为下家作新的抵押登记。这种方法的优点是,买卖双方资金风险与成本都较小,但需要支付担保公司一笔费用。

 

 跨行转按揭的一般流程

  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;

  2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;

  3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);

  4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);

  5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);

  6、卖方向买方实际交付房屋;

  7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;

  8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;

9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。

 

办理转按揭的注意事项与前提条件:

首先,转按揭的房子必须是已经办理了产权证的房子,这是办理转按揭的前提。因此如果卖方是从开发商手里买的房子,需要先确定房产证的办理情况。

1、查清产权证是否办理完毕。若办理了,向开发商要一份产权证复印伯备用,就可以办理转按揭了;若没办理,只有请开发商尽快办理,或与开发产协商能否直接办理更名手续。如果开发商同意办理更名手续,则可省下很多交易税费。

2、若产权证已经办理还没有转交至银行,原业主应通知开发商提前还贷事宜,请开发商暂不要银行办理抵押,届时将持银行还款证明来换取产权证。

3、若产权证已经交到银行但还未办理的抵押登记手续,就需要办理解押手续,一定要尽快通知银行自己要申请提前还款,请暂时不要办理抵押,这样可以省去去交易中心办理抵押注销的程序,可以节省时间和费用。

 

办理转按揭需要准备的有关材料:

卖方即原贷款人应当准备好自己和房屋共有人的身份证复印件、房屋产权证原件、借款合同原件、最近一期的银行还款对帐单的原件、还款存折的复印件以及房屋的买卖合同。

买方即新的贷款人,需要提供自己和权利共有人的身份证和启簿复印件、婚姻证明复印件、本人的收入证明、首付款收据、房屋评估报告、房屋买卖合同等。

 

 

 

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